規(guī)劃局回應(yīng)小區(qū)百戶違建只拆一家：后又認定125戶
■住戶
開發(fā)商的樣板間閣樓有頂
收房后住戶也給閣樓加了頂
物業(yè)沒阻攔過
朱女士不明白
為何多家違建只給她家發(fā)強拆公告
樣板間違建咋沒人管？
城管在偏袒誰？
■物業(yè)
閣樓上面是公區(qū)，不允許加建
前期銷售時存在宣傳問題
■住建局
排查明確朱女士家屬于違建
■規(guī)劃局
向長安區(qū)城管局出具違建認定函
建議拆除
長安區(qū)政府向朱女士家發(fā)出強制拆除違建公告
規(guī)劃局此后又認定百余住戶違建
并打包出示了一份認定函
■執(zhí)法局
其余百余戶已被認定違建
但（打包）不符合認定函收函規(guī)程
已退函給規(guī)劃部門
暫時無法執(zhí)法
朱女士住進新房，一點兒也開心不起來。她不明白，買房的時候，開發(fā)商的樣板間閣樓有頂，收房后她和其他住戶一樣也給閣樓加了頂，怎么就只給她家下發(fā)強拆公告。這究竟是怎么回事呢？華商大風新聞記者進行了走訪。
>>講述：
照著樣板間裝修被認定成違建
朱女士家住西安市長安區(qū)清涼山居小區(qū)。新房位于小區(qū)疊拼別墅中的上疊位置。"總共四層，一二層是下疊，我們買的是三四層的上疊。"朱女士說，下疊住戶帶院落和地下室，上疊帶閣樓和露臺。當時買的時候看了樣板間，總共170多平方米，看著樣板間的閣樓挺大，很是心動，2019年就定下了這個房子。
2021年，新房交付。朱女士說，打開新房時，里面三四樓之間是沒有樓梯的，樓頂?shù)拈w樓也沒有房頂，賣房的人說這個都需要自己加建。朱女士家和其他收房者一樣，自己給室內(nèi)加樓梯，給閣樓加房頂。
2022年初，新房裝修好了，雖然還沒正式入住，但家人隔三岔五會去小住幾天。朱女士說，沒想到新家迎來的第一個客人是城管執(zhí)法局的人，"大約是2022年3月前后，城管來說我們的閣樓是違建，還拿出了自然資源和規(guī)劃局長安分局（以下簡稱規(guī)劃局）的違建認定函。規(guī)劃局啥時候來調(diào)查過，我們?nèi)徊恢＜胰巳ヒ?guī)劃局問情況，得到的答復(fù)是我家被人舉報，經(jīng)核實，舉報內(nèi)容屬實，閣樓加蓋和原來報備的情況不相符。"
>>疑問：
樣板間的違法建設(shè)為啥沒人監(jiān)管
朱女士說，他們?nèi)叶及堰@事兒想簡單了，"我們起初一直以為職能部門的認定是錯的，為此各種申訴，告訴相關(guān)部門，我們買房的時候樣板間就是這樣修的。"
申訴沒起作用。2022年12月13日，長安區(qū)城管局向朱女士家作出了《責令限期拆除決定書》，責令朱女士一家于2022年12月24日前自行拆除樓頂?shù)倪`法建設(shè)。朱女士不服，就此向長安區(qū)政府行政復(fù)議。2023年4月23日，長安區(qū)政府維持了長安區(qū)城管局的責令限期拆除決定。
2023年5月17日，朱女士一家將上述兩家單位告上法庭。同年7月28日，法院認為職能部門的認定沒有問題，判決朱女士家人敗訴。
朱女士想知道，樣板間是開發(fā)商售房時的實物展示，小區(qū)能獲得職能部門的五證并被允許售樓，是如何通過相關(guān)職能部門監(jiān)管的？難道就任由開發(fā)商用這樣的樣板間蒙騙消費者嗎？
朱女士家的閣樓樓頂被認定為違建后，2023年2月27日，她又到位于小區(qū)14號樓3單元302室的樣板間看了一下，并全程拍了視頻，"樣板間跟賣房時是一樣的，閣樓被裝修成一間茶室兼K歌房"。朱女士認為，要拆，應(yīng)該第一個拆掉樣板間，并追究相關(guān)責任人的責任。她將樣板間違建情況反映給了規(guī)劃局。
>>走訪：
小區(qū)加蓋現(xiàn)象普遍物業(yè)稱開發(fā)商前期宣傳有問題
2024年4月15日，華商大風新聞記者來到該小區(qū)。在小區(qū)側(cè)面的高層上望下去，疊拼別墅的頂層閣樓有些無頂，無頂?shù)拈w樓四面有墻，唯獨沒有房頂；有些加蓋了頂，還有個別的正在加蓋中……
朱女士說，她家裝修時，物業(yè)就沒阻攔過，大家能加蓋閣樓房頂，都以為是合法的，畢竟當初買的時候，開發(fā)商的樣板間就是如此展示。在朱女士的帶領(lǐng)下，記者來到樣板間查看，樣板間房門緊閉，朱女士給記者出示了樣板間內(nèi)部的視頻資料，記者從旁邊的高層望去，樣板間閣樓也的確有房頂。
"現(xiàn)在城管要拆我家閣樓的頂，這房頂拆了以后，以后咋住？"對于該問題，該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理說，本來閣樓上面就是公區(qū)，不允許加建。對于朱女士家人提出樣板間也建了房頂?shù)膯栴}，該物業(yè)經(jīng)理表示，房屋在前期銷售的時候，的確存在一些宣傳上的問題。
對于只有朱女士收到強拆公告的事情，物業(yè)經(jīng)理認為，這件事主要問題還在于投訴朱女士的人，說對方緊盯不放。
朱女士告訴記者，她住到此處從未與人結(jié)怨，但既然說到了與人有矛盾，那可能就是與鄰居在建頂之時，她先于鄰居建好，為了防止下雨漏水的問題，她家聽了設(shè)計師的建議，將中間的公墻全部占滿，讓鄰居后期裝修時直接在他們砌好的墻上打鋼筋搭梁建頂，鄰居后來不愿意，她原計劃將占滿的部分再鑿掉。"但現(xiàn)在看來，不僅是鑿一部分的事情，而是全都要拆掉。"朱女士說，究竟是誰投訴了她，現(xiàn)在已經(jīng)不重要了，重要的是，如今看來這個頂誰蓋都違法。
違法還有人加蓋？對該問題，記者在小區(qū)詢問了幾位住戶，有一戶業(yè)主對朱女士家被投訴的事情頗為了解，她說，這事兒持續(xù)差不多有兩年時間了，但一直沒見執(zhí)法局來強拆，有些人就大著膽子繼續(xù)蓋，蓋個頂也不貴，但加了頂?shù)姆孔涌删投喑?0多個平方米，還是挺劃算的。她說，如果不是有人投訴，如果不是有人來查，她也不知道這頂上加蓋是違建，因為樣板間就是這樣的。
4月21日上午，記者致電該小區(qū)的地產(chǎn)銷售電話，始終無人接聽。隨后，記者以業(yè)主身份致電該小區(qū)的地產(chǎn)公司——西安市城市建設(shè)開發(fā)集團有限公司的相關(guān)負責人，該負責人表示，他要落實小區(qū)普遍搭建，為啥目前只拆個別住戶的問題。另外，關(guān)于樣板間閣樓有房頂是否涉嫌消費欺詐的問題，他表示，這需要法律部門的認定。業(yè)主有訴求，可以將問題編發(fā)給他，他會逐一落實。
>>排查：
經(jīng)住建局排查規(guī)劃局又認定125戶違建
果不其然，規(guī)劃局對該小區(qū)內(nèi)百余住戶的加蓋行為給予了違建認定。
2023年8月27日，西安市長安區(qū)人民政府在給群眾的網(wǎng)絡(luò)留言中，進一步明確了朱女士家的違建行為，其中提到："某戶（朱女士家）在開發(fā)商交房后，私將原樓頂上透空造型的四面墻進行封閉，加建一處坡房頂，與原審批不一致，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》之規(guī)定，自然資源和規(guī)劃局長安分局向長安區(qū)城管局出具了《關(guān)于長安區(qū)清涼山居小區(qū)某號樓樓頂違法建設(shè)的認定函》，建議拆除。"此外，該答復(fù)中又稱，"根據(jù)區(qū)住建局排查結(jié)果，自然資源和規(guī)劃局長安分局已于2023年3月16日、4月10日對該小區(qū)125戶及14號樓3單元302室售樓樣板間向長安區(qū)城管局出具了違法建設(shè)的認定函，建議拆除。"
2024年3月5日，長安區(qū)政府向朱女士家發(fā)出強制拆除違法建筑的公告。朱女士從執(zhí)法局相關(guān)人員處意外得知，這公告只給她家一戶發(fā)了，說其余的拆不了。
小區(qū)物業(yè)經(jīng)理稱，他在城管手里看到過單獨的三戶違建認定函，分別是6號樓、8號樓和10號樓的部分住戶。但據(jù)他所知，強拆公告只給朱女士家下發(fā)了，他理解的是"城管一下子拆不完那么多，只能一戶一戶拆吧"。
>>兩部門"頂牛"：
城管不認可規(guī)劃局的"打包認定"
朱女士很氣憤："為啥我被區(qū)別對待？為啥不拆樣板間？城管這是在偏袒誰？"朱女士認為城管是選擇性執(zhí)法，跑去質(zhì)問，得到的回復(fù)是，后面百余戶的認定函是規(guī)劃局打包出了一份，不符合他們的收函規(guī)程，所以后面的認定違建函退回給規(guī)劃局了。
朱女士的家人又去規(guī)劃局問，被告知認定內(nèi)容沒問題，認定函依然有效。
朱女士就此問題向兩個部門的上級反映，雙方還是各執(zhí)一詞，都認為自己沒問題。
4月15日，朱女士當著記者的面，再次向長安區(qū)城管執(zhí)法局一執(zhí)法中隊詢問，對方的回答依舊是："125戶認定了違建，但不符合認定函的收函規(guī)程，已經(jīng)退了，規(guī)劃沒來函，我們暫時無法執(zhí)法"。
就該執(zhí)法人員的說法，當晚，記者電話聯(lián)系西安市自然資源和規(guī)劃局長安分局執(zhí)法監(jiān)察隊楊姓工作人員。她稱："早在一年多前，城管局退到規(guī)劃局的認定函，規(guī)劃局就沒接收。違法認定我們已經(jīng)出給城管局了，他們退回，我們不予接收。我們只做違法建設(shè)的認定，也就是它是否符合規(guī)劃的這樣一個認定，從我們的認定工作規(guī)程上來說，我們沒有說一戶一認定這么一個要求，而且對于100多戶的違建，也不可能去給他們100多個認定函……對我們來說，我們這邊認定工作已經(jīng)做完了。"
兩部門因此一個退函、一個不收，該狀況維持一年之久、僵持不下。
>>律師說法
城管是否存在選擇性執(zhí)法？
觀點一：
城管執(zhí)法有先后順序
這并不違法
北京天達共和（西安）律師事務(wù)所賈永進律師認為，關(guān)于朱女士家與其他百余名業(yè)主加蓋的閣樓屋頂都被規(guī)劃部門認定為違法建筑，而城市管理執(zhí)法部門目前僅僅對朱女士家下發(fā)強拆公告，可能涉及選擇性執(zhí)法問題，但選擇性執(zhí)法本身并非違法行為，執(zhí)法部門在執(zhí)法中采取一定策略，在一定時間范圍內(nèi)對不同執(zhí)法對象有先后順序進行執(zhí)法，這并不違法。朱女士認為執(zhí)法機關(guān)選擇性執(zhí)法，未對其他違法人采取執(zhí)法措施，其可向執(zhí)法部門及其上級部門舉報。
觀點二：
城管應(yīng)同一時段拆除全部違法建筑，否則有損執(zhí)法部門形象
陜西恒達律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，若規(guī)劃部門認定100多戶業(yè)主的房屋違建，那么城管執(zhí)法部門應(yīng)當要求100多戶業(yè)主同一時間段拆除違建建筑，應(yīng)當秉持一視同仁、法律面前人人平等的原則，而非只要求其中一戶拆除，不然，則是選擇性執(zhí)法，將降低執(zhí)法部門的公信力、損害執(zhí)法部門的形象。
開發(fā)商是否涉嫌消費欺詐？
觀點一：
如果開發(fā)商售樓價格不包括閣樓，違建責任由購房人承擔
賈永進說，這件事倒是牽出開發(fā)商是否涉及欺詐的問題。開發(fā)商銷售的商品房，應(yīng)當是合法的建筑，應(yīng)當有合法的規(guī)劃手續(xù)，而小區(qū)業(yè)主在購買的頂層閣樓蓋上頂后被規(guī)劃部門認定為違法建筑，面臨被拆除的風險，相應(yīng)損失由誰承擔，這取決于銷售該房產(chǎn)時開發(fā)商與購房人之間的約定。
如果開發(fā)商銷售和計算價格的范圍不包括閣樓，由于購房人自行加蓋裝修導(dǎo)致違建，責任由購房人自行承擔；相反，如果開發(fā)商包括其銷售人員在銷售中明確表示過閣樓是銷售范圍內(nèi)的，則開發(fā)商涉及了民事上的虛假陳述，構(gòu)成欺詐，依據(jù)《民法典》148條和157條規(guī)定，應(yīng)當承擔賠償購房人損失的責任。
觀點二：
有關(guān)樣板間的說明和承諾，即使未載入合同同樣有法律效力趙良善認為，業(yè)主的一般認知，是開發(fā)商實際交付的房屋應(yīng)與開發(fā)商展示的樣板間一致。如果開發(fā)商實際交付的房屋與樣板間存在迥異、嚴重不符，那么開發(fā)商的行為或涉嫌虛假宣傳，而虛假宣傳的背后則是誤導(dǎo)消費者，存在消費欺詐之嫌疑。
在法律框架內(nèi)，如果二者不一致，而且當初宣傳的樣板間對購房合同的訂立、對房屋價格的確定有重大影響，那么依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，當初宣傳的樣板間的說明和承諾，即使沒有載入合同中，也同樣視為合同的內(nèi)容，其說明和承諾同樣算數(shù)、具有法律效力，如開發(fā)商違反其說明和承諾，則屬于開發(fā)商違約，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并且有權(quán)要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任。而針對已收房且對房屋增添建筑的業(yè)主，如后續(xù)被執(zhí)法部門強拆，因為如上所述開發(fā)商具有虛假宣傳、消費欺詐、違約的情形，所以開發(fā)商應(yīng)當對業(yè)主承擔相應(yīng)的賠償損失的責任。