創業開公司，選對寫字樓能省幾十萬！但稍不注意就踩坑，和中介、房東打交道更是暗藏門道。今天就來分享超實用的選址避坑指南和溝通技巧，收藏這篇少走彎路！

一、選址避坑：這 6 大雷區千萬別踩

產權模糊別碰

簽合同前務必查清楚房產證，確認房屋用途為 “商業辦公”。有些老樓看似便宜，實則是工業用地或住宅改商用，后期無法注冊公司，甚至面臨拆遷風險。可要求房東提供產權證明，到不動產登記中心核實。

費用明細要摳細

租金低價可能是 “陷阱”！務必問清是否包含物業費、水電費、空調費、網費。比如中央空調周末不開，加班需另付高額服務費；有些中介只報 “純租金”，雜費加起來比租金還貴，簽約前要列明細并寫入合同。

周邊規劃提前查

別被 “未來地鐵口”“商圈核心” 忽悠，先查政府規劃文件。曾有公司租在號稱 “地鐵 300 米” 的寫字樓，結果地鐵改線，通勤成本驟增。可通過當地住建局官網、規劃局公示了解周邊 3-5 年建設計劃。

房屋質量藏隱患

看房時重點檢查：墻體是否滲水、電路是否老化、電梯運行是否順暢（早高峰等 20 分鐘算常態？）、衛生間下水是否堵塞。尤其老寫字樓，可能存在消防設施不達標問題，后期整改費能拖垮初創公司。

配套設施要實用

別被 “網紅打卡區”“空中花園” 迷惑，優先看：停車位是否充足（收費標準？）、周邊餐飲是否方便（員工午餐解決難會影響效率）、快遞收發是否便捷（電商公司尤其重要）。

隱性約束要警惕

有些房東會在合同中加 “霸王條款”：比如租期內不得轉租、提前退租押金全扣、物業費逐年遞增比例不明確。簽約前逐條核對，模糊表述要手寫補充。

二、和中介打交道：3 招避免被套路

核實資質 + 明確需求

選擇連鎖中介，要求看營業執照和備案證明，避免 “黑中介”。見面直接說清：預算（含雜費）、面積、地段、行業（比如餐飲需排煙管道，科技公司要承重達標），讓中介推薦時有的放矢，減少無效看房。

多方比價 + 反向查證

同個寫字樓多問幾家中介，對比報價是否一致。看到心儀房源，可假裝 “已聯系房東”，試探中介是否隱瞞房東直租信息。要求中介提供 “空置率” 數據，高空置率的樓可能有硬傷。

拒絕 “口頭承諾”

中介說 “可以注冊”“物業費能談”，務必讓其寫在帶公章的確認函上。曾有公司聽信中介 “免租期 3 個月”，簽約后房東只認 1 個月，中介早已失聯。

三、和房東談判：4 個技巧爭取最大利益

租金談判有策略

租期越長議價空間越大（比如簽 3 年比 1 年易談降價），可提出 “年付押一” 換更低月租。用周邊同類房源報價作參考，強調 “長期穩定租戶對房東的好處”。

免租期必須要

裝修、搬家都需要時間，根據面積爭取免租期：100㎡以下至少 15 天，100-300㎡1 個月，300㎡以上可談 2-3 個月，寫入合同并注明 “免租期內不產生任何費用”。

違約責任對等

房東通常要求 “租戶提前退租賠 2 個月租金”，可反要求 “房東提前收房需賠償裝修損失 + 搬遷費”。明確房屋維修責任：自然損耗房東承擔，人為損壞租戶負責。

留存證據防糾紛

交房時拍視頻記錄房屋現狀（包括門窗、水電、家具），和房東共同簽字確認。每次繳費保留轉賬記錄，注明 “XX 時段租金”，避免后期房東說 “沒收到”。

選址是公司的 “第一步棋”，前期多花 3 天考察，能避免后期 3 年麻煩。無論是和中介斗智，還是和房東談判，核心都是 “把口頭約定變白紙黑字”。收藏這篇，下次選址直接照做！

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