高層住宅的常見層數有11層、18層、26層、33層等，這些數字是如何決定的？此外，7層以上就要有載人電梯，請問為什么是7層，而不是6層或8層？高層住宅樓的常見層數是依據什么決定的？

一、在規范和利益間平衡的結果

11層：7層以上就要有載人電梯，11層以上就要有消防電梯，防火門達到乙級。因此能賺得多又花得少的就是造11層（電梯都沒有的7層多是學校宿舍樓層）

18層：11層以上開始需要安全出口，18層以上就要兩個了，且11-18層樓梯間還要設計封閉的。因此賺錢又少花錢少麻煩的的就是18層

26層：19層開始就是一類防火建筑類型了（之前都是二類），兩部防火電梯（也有說三部電梯一部防火）和兩個防煙樓梯的節奏。

現下很多發展快的城市會有住宅高度限制，比如80米（機場高度限制，微波通道，城市的天際線控制，城市的規劃要求神馬的）。80/3=26層，于是就是同時滿足住宅限制與利益最大化的層數

33層：那沒有上述限制的呢？再往上呢？算一層3米，我國《民用建筑設計通則》規定：建筑高度超過100m時，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。（國外還要滿足40層以上），33層再往上超100米了，無論從規范還是安全性都是另一個標準了。因此賺錢多又少麻煩的就是33層了。

二、前面提到了各種規范對建筑層數的要求。這些規范是依據什么來確定建筑層數的呢？為什么一部樓梯偏偏是11層，而不是10層或12層呢？這是規范上沒有說的內容，但是其原理也非常簡單，待我細細說來。

決定一棟建筑層數的分界點來源多個方面。有城市規劃指標和環境影響的要求，有考慮人的生理因素要求，考慮消防因素，以及結構因素。

1、城市規劃的限制

首先，城市中的建筑高度都是受城市規劃的控制。例如規劃條件要求多層建筑，你就不能把宿舍修到七層以上。規劃要求高度控制在100米以下，那么設計大概就會在三十層左右。如果你北面有一棟住宅，距離50米，按南方1：1日照間距的要求，你的高度就不能超過50米，一層米，大概就能蓋16層。如果在北方，假設日照間距為1：1.2，那么就只能蓋50/3.1/1.2取整13層。另外現在地價高昂，發展商會盡量爭取更高的容積率和可出售面積，也導致住宅建筑的高度越來越高。從經濟利益的角度來說，土地的容積率指標是決定建筑層數的決定因素。

2、人的生理情況

這主要影響到多層和高層的分界點。多層建筑可以不設電梯，故考慮到人爬樓梯的體能限制，住宅定超過七層就要設計電梯，并且欄桿高度高于一米一以保證安全。而宿舍是七層以上，辦公五層以上就要設電梯。

3、消防設施因素

這是對高層住宅建筑層數臨界點影響最大的一個條件。簡單地說，就是消防員的體力和云梯車的高度確定了住宅建筑的常見層數關系。

消防要保證建筑防火安全，有兩個重要原則：一是保證人員安全疏散，一般采取雙向疏散來保證。這樣萬一發生火災，總有一頭能跑出去。第二就是消防設施能保障消防員撲救。其實還有一個原則，就是做好防火措施、減少可燃材料，防止火災蔓延。但與題目關系不大，不贅述。

城市中消防隊的滅火設施室外靠消防車（救人用云梯車），室內靠消火栓。那么消防員和消防車的極限決定了高層建筑的高度限制。做過實驗，消防員全副武裝快速爬上不到十層，其體力已經無法保證立即投入滅火戰斗。故超過若干層后即要設消防電梯，以保障消防員的體力。而普通消防云梯車的高度有限，所以一部普通電梯+一部樓梯的最高層數11層也確定下來。否則建筑著起火來，消防員根本爬不上去了。

再看一般的云梯車高度是50米左右，18層（18*3m=54m）以上的建筑消防就很難直接救援了。這也是消防規范要求18層是一個坎。18層以上，要設置防煙樓梯間，嚴格保證疏散安全的原因了。

而超過100米的建筑如果中部發生火災，上部的人就很難施救了（不是每個城市都有直升飛機）。所以規范要求超過100米的公共建筑（30層左右），必須設置避難層。而且第一避難層高度不得高于45米，以方便消防施救。而超過100米的住宅，由于非公共建筑屬性，按當地要求處理。（一般不設）

以上大概就是高層民用建筑防火規范規定樓層層數的一些原則，這些高度折算層層數，大致就是題主所問具體數字的來源了。

三、電梯和樓梯間對各方利益影響太大

做建筑設計，除非甲方提要求，設計人員是按照規范允許的極限來做的。這樣的好處是，在滿足規范的條件下，最大程度地降低甲方的成本。畢竟，拿人設計費，替人多賺錢。

住宅的層數設定，往往也是卡著規范的允許上限來做。這樣可以最小化建筑占地面積，相應減小基坑開挖面積/減少打樁數量；擴大綠化或者廣場的面積；擴大樓間距；優化日照條件，等等。

當然層數上限做不滿的情況也時有發生，原因可能會奇葩到因為設計之前面積算錯了，結果設計好的層數，硬是砍掉一層不建了，也有一些相對常規的原因，比如日照不滿足、規劃限高、風水、地方法規等等。

《民用建筑設計通則》GB50352-2005中3.1.2條根據層數進行了住宅分類：

一層至三層為低層住宅，

四層至六層為多層住宅，

七層至九層為中高層住宅，

十層及十層以上為高層住宅；

幾乎所有的規范對住宅這種建筑類型的各種限定，都是基于這個劃分標準來制定的。

比如：《住宅建筑規范》GB50368-2005

5.1.5條 六層及六層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.05m，七層及七層以上住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.10m。

5.3.3條 七層及七層以上住宅建筑入口平臺寬度不應小于2.00m。

像以上這些細碎的規定太多，不一一例舉。但是，對建安成本來說，這些是可以忽略的，根本不產生影響。

真正的對建安成本、得房率這些關乎各方利益的指標影響較大的，主要是電梯和樓梯間：

1.電梯

《住宅設計規范》GB50096-2011

6.4.1：屬下列情況之一時，必須設置電梯：

七層及七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m時；

6.4.2：十二層及十二層以上的住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中應設置一臺可容納擔架的電梯。

《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95

6.3.1：下列高層建筑應設消防電梯：

6.3.1.3 十二層及十二層以上的單元式住宅和通廊式住宅。

所以，不想設置電梯，可以做到六層，只想設置一部電梯可以做到十一層。電梯增加造價，又影響得房率，一般也沒有甲方拿有電梯作為賣點。

2.樓梯間

《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95

6.2.3.1 十一層及十一層以下的單元式住宅可不設封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應為乙級防火門，

6.2.3.2 十二層及十八層的單元式住宅應設封閉樓梯間。

6.2.3.3 十九層及十九層以上的單元式住宅應設防煙樓梯間。

6.2.4 十一層及十一層以下的通廊式住宅應設封閉樓梯間；超過十一層的通廊式住宅應設防煙樓梯間。敞開樓梯、敞開樓梯間、封閉樓梯間，防煙樓梯間，是逐級遞增，越來越高防火規格的垂直疏散逃生通道。

所以，不想設置封閉樓梯間可以做到十一層，不想設置防煙樓梯間可以做到十八層。防煙樓梯間還需要設置防煙前室和正壓送風管道，都是需要占用公共面積降低得房率的，在國內，民眾還完全沒有公共面積也是我家的一部分；安全級別的提高對我也是一種保護這類觀念。

另外：《住宅建筑規范》GB50368-2005

9.2.2 四級耐火等級的住宅建筑最多允許建造層數為3層，三級耐火等級的住宅建筑最多允許建造層數為9層，二級耐火等級的住宅建筑最多允許建造層數為18層。

耐火等級逐級提高，對構件的要求也相應提高。

至于33層，只是卡著建筑總高度不超過100m來做。

超過100m就是超高層建筑了，先不說規范對于各個專業各種嚴格，單就是要設置避難層，就夠所有利益相關喝一壺的了，誰受得了那個公攤面積。

其實，如果做2.8m的層高，是可以做到35層的，只是現在行業內基本是按照2.9m層高在做，33層也只是當時3m層高留下來的習慣做法罷了。

至于26層，我不知道。

四、來算算公攤面積吧

六層以下，只有一個樓梯間，一層的公攤只有十幾平米，一梯兩戶，每戶不到十平米，而且可以做到南北通透，算是用起來最好的戶型了。

七到十一層，增加一個擔架電梯，多五六平米，另外增加管道井和電井，每戶分攤增加五平米，又有電梯，容積率也可以大大提升，對于一些房地產不很繁榮的小地方來說，很合適。

十二層開始要設置消防電梯，但是要增加一個消防電梯前室以及對應的正壓送風風井，如果還是一梯兩戶，每戶要增加五六平米的公攤，這時候每戶總的公攤就超過20平米了，對于現在賣的最好的八十九十平米的房子來說，得房率已經到了75%了。

超過十八層以后，要求每個單元要有兩個樓梯間，每個樓梯間都要有前室，同時管井也會大幅增加，基本上會比十八層一下增加二十到三十平米的公攤面積，繼續一梯兩戶那是難以想象的，一戶80平米的住宅，使用面積不足40平米，得房率不到50%。所以十八層以上的住宅很少有一梯兩戶的了。

超過二十六層，結構要求增加，建筑含鋼率大大提提升，看起來一樣的戶型，建造成本大大提升，開發商一般是不樂意做的。

超過33層，層高2.9米，室內外高差1.2米，已經97米了，如果底部有商業網點，那這就是普通高層的上限了。超過一百米的超高層建筑就已經沒有現行規范依據了，一切都要摸著石頭過河，然后由國家超限研究會專項審批通過。這對住宅來說已經是很不值當的事情了。

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