賈康：新常態下，房地產為何還將是支柱產業
當下“新常態”這個概念，它的“新”已經非常明朗，形成了共識，即舊的階段合乎規律的已經過去，告別了我們過去三十余年年均10%以上兩位數的增長。從進入中等收入階段之后的發展狀況觀察，進入這個階段之后，所有的經濟體都是從高速落入中高速。如何維持中高速運行，打造好“升級版”，也就是提高增長質量，是這個階段的實質問題。 中國現時“新”的特征已經無可爭議，但比較直率地說，“常”還沒有實現。我們的經濟還在繼續探底，繼續下行。
新常態的“常”所要實現的，是按照軟著陸方式真正追求經濟增長質量提升，加快轉變發展方式，這種“由新到常”的轉變完成探底之后，要使整個經濟在企穩狀態下維持中高速提質升級的態勢對接盡可能長的增長平臺期，提質升級是最關鍵的。但我們也不能忽視7%的最新指標，是鄧小平南巡以來的最低點，而且它位于非常重要的心理關口，影響市場預期，影響整個市場氛圍，包括房地產業。
中國房地產絕不是在崩盤
我們面對經濟繼續下行，由新求常，必須抓住創新驅動，而總體實現各方面兼顧、微妙結合的調控方略之中，要密切關注房地產業的調整。因為很明顯，中國現在工業化、城鎮化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化的總體發展中，我們是有“韌性”、增長空間和回旋余地的，其中國民經濟一個很重要的支柱性產業，就是不動產、房地產的投資和發展。
總體說來，中國整個城鎮化過程還要較高速地發展幾十年。按國際經驗，城鎮化率要一直走到70%的高位才能轉而走進低平發展階段，從現在真實的城鎮化率在40%左右看，城鎮化的持續增長，可能要維持三十年左右，那就已非常接近2050年偉大民族復興的歷史時點。房地產會隨著中國各中心區、建成區的擴大，配合接納陸陸續續4億左右的人從農村走向城市定居，必然會形成整個國民經濟和產業發展、升級、優化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。
當然也有一些困擾我們的問題：這樣的支柱曾經在前面若干年表現出發展中熱度非常高，住房均價一路往上走，當時感受是“越調越熱，越調越漲”，但怎么會在前面一年多的時間里，一下子轉向了？我們現在可以評價一下我國在經濟下行中的房地產變化的性質是什么。
我一向強調，去年年初以來非常明顯的房地產市場變化，其主題詞應該是“調整”與“分化”，絕對不是有些人說的中國房地產進入崩盤的過程，以及整個房地產的景氣（如果以成交均價表現的房價而言），出現了一去不回的根本性拐點。
這樣極悲觀的觀點曾經非常有影響力，一些持此類觀點的有影響力的人物也博得了公眾關注。但現在我們完全可以證明：對于“崩盤”說的斷然否定是正確的。我也愿意借此機會強調一下：經濟學的基本邏輯確實是有用的，有助于我們理解規律，不能只看一段時間里的市場波動——任何市場都有波動，我們判斷房地產市場絕非崩盤的基本底氣在于對規律的認知，這是非常重要的。
整個中國的發展過程以工業化和城鎮化的結合來說，總體而言是只走到中間階段。我們城鎮化過程的高速發展還有很大的空間，那么有什么理由認為去年上半年以來一度顯得非常有壓力的房地產市場變化就是崩盤呢？換句話說，如果真的崩盤，如果這種波動中的根本性拐點已經出現，那就是整個中國跌入中等收入陷阱之劫了，有大問題了！我們有什么扎實的理由這么悲觀，怎么就會認為這個現象已無法收拾呢？
現在已看得很清楚，如果依據事實做一個簡單評價的話，自去年上半年以來的房地產市場調整與分化，在演變過程中總體來說是健康的：整個房地產市場過去曾經形成較普遍的民眾焦慮，決策層和管理部門雖高度關注，頻頻推出種種權宜之計，但一段時間又顯得似乎無可奈何，然而，過去肆無忌憚的瘋炒氛圍在去年以來已經不復存在了。從一線城市到三四線城市，現在沒有人擔心炒房和房價瘋漲的問題，更多的是關注它怎么繼續演變，而這種演變是市場分化中并不會總體崩盤而繼續完成這一輪調整的問題了。
這種調整如掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過程會更好地使全社會方方面面認識到，房地產是波動的市場，波動中使市場機制發揮應有作用，是要構建公平的市場。而政府要以調控促使這種市場保持平衡，就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居。托住保障軌的底之后，市場軌上則要引導中等收入以上的公眾、購房者和開發商一起認識和順應這個市場。因此，大家要在分化的市場中注意交易決策上的區別對待、具體分析，即至少需要分線（是幾線的城市？）、分市（同樣是二、三線城市，情況可能大相徑庭）、分段（地段因素千差萬別、十分關鍵）、分類型（如學區房還是非學區房），大家要由此來理性地認識市場，決定自己的投資行為、開發行為。各方面一起遵循市場客觀規律考慮問題，那么整個社會是在我們的經濟轉軌和建設發展全面小康社會的過程中，有了一個全民的房地產知識培訓。政府方面、開發商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經驗和認識。
政府總體是政策的適應性調整
在經濟下行房地產市場分化這個大背景下，我所討論的是針對房地產的景氣下行如何評價政府行為。一般人都說現在政府在救市，這個說法未嘗不可。但我更傾向于將現在政府的主要動作稱為“政策的適應性調整”。
這種適應性調整是必要的。因為政府方面過去擔心的、為難的，是房地產市場怎么調似乎都表現為“單邊市”，所有人都認為膽大一點沖進去就可以有非常豐厚的回報，造成了很大社會壓力。在制度要素還不配套情況下，政府只能在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段，限購、限價，但似乎依然不能遏制炒房團肆無忌憚的炒作。而現在這個新階段來了之后，政府可以也完全有必要進行適應性調整：
第一，我認為各個地方因地制宜逐步取消限購完全有其必要。如果稱這是“救市”，我更愿意稱之為在考慮市場下行情況下幫助它更合理恢復常態的同時，把有很大負作用的權宜之計消化掉。當年有關部門表了態：限購是不得已的權宜之計——既然是權宜之計，如今其所對應的特殊必要性不存在了，為什么不能退出？理所當然可以退出、應當退出。各個地方因地制宜逐步取消限購完全有必要，因為取消了也不會出現泡沫化，只會使市場更好起作用。現在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理，主要不是擔心這幾個城市的房價上升，是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當地政府在維護基本公共服務均等化方面的能力，仍然不能很好適應人口涌入帶來的變化和消除“城市病”的情況。北京已經按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規劃，疏解非核心功能，一定要調整它的城市生活狀態。總體來說，還是需要以延續行政手段的限購，來限制外來人口的壓力。
三亞的發展戰略是在海南國際旅游島的建設中打造高水平中心城市，已經形成了房地產有聲有色地發展，但近年在當地購房的人，大量為非本地的居民，從內地、特別是從東北區域涌進來大批的購房者，在當地已經形成了“東北人扎堆”的社區，他們認為這種結構狀態需要調整，不想在放開之后使更多的內地人進入三亞購房，希望從長考慮引導優化本地的持房者結構。除了這幾個特殊案例之外，在當前形勢下，其他城市都取消限購，我覺得是合適的。
還有，我認為政府的金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應性調整。比如關于首貸的認定，放寬到所有的貸款都還完了，這時候再貸款，不管手上有幾套房，都可以認為是首貸，這合乎市場規律。
這些是在市場交易中更多地允許所謂“消費者主權”上的自由選擇。信貸方面在不用擔心市場瘋炒的情況下，應該助力讓市場起作用，讓消費者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，是用于投資或者是改善自己的住房條件，我認為管理部門已不必過多費心，自擔風險是適合房地產市場軌上的總體導向的。
另外首付的比重在調低，也有必要。因為大家已經比以前更地好認識了市場的風險，更理性地在做判斷，這時候適當降低一些首付的比重，比如降到40%，實際上是使市場上的活躍程度適當提高，同時又不用擔心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態。我作為研究者，認為把它稱之為救市也未嘗不可，但不應該指責政府這事做得不恰當，因為政府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段上讓市場總體發揮決定性作用。
再說到相關交易的稅收政策的放寬。原來是持有五年以上再轉手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現在已經給出信息，不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這有利于房地產市場的活躍，有利于按照市場機制減少空置房比重。而且實話實說，這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。
前面一些年“單邊市”一路上升的時候，往往表現為供不應求，現在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進入市場，這時候當然稅收和前面的信貸的邏輯一樣，應該助力于市場更多起作用。總體來說，這有利于盤活存量，促使生產要素更好流動。按照市場機制本身的邏輯和規律，來使我們總體市場狀態更健康，消化過去的問題，以后就可以對接可持續的發展。