在我們個人決定買房后，選定了買房城市，再確定下自己的購房資格，然后就要根據自己能夠首付的現金、接下來的還貸能力，去挑選房子了。

買房是個大事，說得不好聽，當下有些房子比“婚姻”還要可靠點，有人為了半套房子就可以離婚，為了一套房子的增值部分也可以將離婚變得假戲真做，有人就為了張所謂的房票而假結婚......

算了，大中午的，不說這些。趁著五一前，趕在大家長假看房前，我們來看下資深房地產行業的群友分享的購房經驗和幾大雷區。

標題：如何挑選房子和避免雷區？

作者：葫蘆喝湯

購房前的挑選房子，有四大注意點。

一、地段

買房子最重要的首先就是地段。大家都知道一個商品一旦出售，它本身是不斷在貶值的，但是我們會發現一個奇怪的現象，但房產無論新舊，它都是不斷的升值的，這是為什么呢？實際上本質原因是，因為地價在不斷的上漲，房價增值的部分其實就是土地的溢價值。

所以，房產價值的核心就是地段。這里也特別說明一點，就目前整個房地產市場行情，越是優質的地段，越是優質的資產，那么在未來抗風險的能力就會越強，因此呢，也推薦大家盡量選擇地段好的房子。

地段好的房子，有幾個核心的要素：學區、商圈、交通、醫院配套等。

1、學區

我國自古重視教育，為孩子教育不惜代價，古有“孟母三遷”，今有“學區房”。學區房是未來升值潛力、抗風險能力最強的房產之一。

但是，不同的地區教育制度也在改革，入學政策時有變化。所以，購買學區房的時候，要重點關注區域教育部門的入學政策。

比如，有的地區是小學按學區劃分，然后中學搖號的話，那就是只有小學學區。有的地區則是，初中階段按學區片區入學了，那么便初中的學區。如果有小學和初中都帶的學區則更好。現在各地的入學政策各有不同，也在不斷變化之中，所以購買學區房，重點關注地區所屬的政策，直接影響決定學區房的價值。

2、商圈

商圈這一塊，有購物中心、商圈，生活便利，地段繁華也是好地段的特征之一。還有特別好的企業或機關單位的附近的小區，也是高潛力增長地區。因為未來在這工作的人普遍高收入，較高的社會地位，直接會拉動這個區域發展。

比如說，曾經有開發商專門在北京的互聯網大廠附近建小區，項目房價不斷翻番，甚至創建了該開發商高端系房產產品，為其后來布局全國打下基礎。這可是成就了一個企業，更別說個人了。

3、交通

出行這塊，交通便利程度也很關鍵。上下班是否方便，離公司多元，地鐵口、公交車站是否直達，距離高鐵站、機場的距離等，決定了以后你未來生活出行方便，是生活便利程度的重要參考。而且一般來說交通便利的地方，小區的位置一般都不錯。

4、醫院

這里重點說下醫院，看病、體檢方便，畢竟健康很重要。好的三甲醫院附近，未來都是緊俏資源。尤其是我國未來老齡化人口不斷激增，這塊需求會不斷增加。

特別是有實力的富裕階層，到達一定年齡后，為了自己的身體健康和方便，會優先考慮醫院附近的優質房產。有較高的購買能力，同時也是一種健康生存需求，這塊的資產的溢價值也會比較高。

二、樓棟位置

根據地段選定區域項目后，就是項目樓棟挑選問題。一般最好不要買臨街和帶底商的樓棟。靠近路邊有噪音，比較吵，灰塵也大，空氣質量差。底層有商業還容易有裝修糾紛、油煙污染、人員雜不安全等問題。

一般來說，小區樓棟越靠近中心景觀的位置，樓棟價錢會越高，如果排除不選街邊的話，那么就根據自己的購買能力，在小區內部選擇合適的就好了。

三、戶型

選擇戶型，先根據實際需要，選擇合適的戶型大小。然后，朝向上盡量選坐北朝南，這樣無論是日照、風向都比較理想，滿足冬暖夏涼的要求。朝北就完全反過來了，最好不選。

戶型選擇上，盡量要選擇方正的戶型。現在流行一些奇葩的設計，然后導致戶型缺角或者不規則形狀的房間，這種實際上是非常不好用，風水寓意也不佳。從設計和空間利用的角度來說，戶型越方正，空間的利用率就會越高，得房率也會越高。

經歷過的項目，比如八十多米平戶型，如果是戶型方正和布局合理的話，高層雙電梯，房屋公攤系數可以控制在10%~12%，這樣的比例是非常可觀的，光套內的面積就達到七十多個平方米。

整個的房間及布局會很好用，這樣的房子在未來的二手房出手時也會更好賣，好議價。方正的戶型，裝修上成本也會更節約，室內設計空間動線更有選擇性，也方便拓展改建。要是講究些，用于自住的話，也可以請合適的風水先生來幫看一下，做些專業的咨詢，風水還是很有道理的，可酌情選擇。

四、樓層

最后說一下樓層選擇，一般來說，一樓和頂樓不建議選。

一樓太潮濕，容易有鼠蟲。若是帶花園，用于養老，還可以考慮。

頂樓冬冷夏熱，還容易開裂漏水，除非帶露臺或者可以改造，如果有這方面需求可以考慮。

二樓會有下水管容易淤堵問題，不過二樓一般也便宜，可以在裝修時進行處理。

設備層不選，會有噪音等問題。

揚塵區一般在十層到十一層之前，如果對空氣比較敏感的人，可能這塊也會要避免注意一下。

然后有一些樓房外立面設計一些裝飾的橫梁或者柱子，這些橫梁、柱子所在樓層最好也不要選，因為它會有一個遮擋，影響你的實際使用，容易造成房屋采光的問題，影響業主觀賞窗外景觀等情況，購買時要多溝通，最好仔細看一下相關圖紙，查看合約，這樣對我們才有一個更好的保障。

挑選房子，基本上注意了以上四大點，就沒有什么太大的問題了。

還有雷區，當前房地產市場處于調控改革關鍵時期，如果你是房地產行業的從業者，很多事情都身在其中，會盡量規避。但是大多數普通人，尚不清楚這些，本著初心，葫蘆總結了買房避雷的注意事項。請大家更加認真閱讀，謹慎考慮，因為這些是防止你追悔莫及的事項。

一、 避免買“三道紅線”超標的企業項目

政策上對于房地產開發企業的三道紅線如下：

1、 剔除預收款后的資產負債率大于70%；

2、 凈負債率大于100%；

3、 現金短債比小于1.0倍。

有人說，我只想買個房，你讓我看人家開發商的財報？沒辦法，行業拐點時期，幺蛾子太多，買房對于普通人屬于重型資產，還是多上點心，已經不是閉眼上車的時候了。

中、小型開發商的風險大多知道，但是現在大房企也有暴雷的可能，三道紅線可以作為重要參考標準，上市公司財報都對外公開，去看看財報，了解其財務狀況。

你還可關注房產融資監管部門發布的信息。如果有銀行工作的人脈更好，了解下該企業在當地的融資、征信情況，反正要買房要辦貸款，多和銀行朋友溝通，還能問問優惠呢。

對了，各個企業都會營銷自己債務良好，三道紅線達標，不要誤信洗腦包，收集信息時注意下來源，小心套路。

二、 目標企業在該城市的土地儲備情況

該企業在購房城市的土地儲備情況，有幾個項目，項目進展概況，這些消息都是公布公開的，平時多留意即可，還可以順便打聽該企業在當地的已完工項目口碑。

優選土地儲備多的企業，為了后續地塊開發，一般會盡量把項目做好，資產保障也更好。要是“三道紅線”都超標，本地也沒啥項目，風險大。

三、 優選央企、國企、綠檔民企

央企、國企背景實力雄厚，市場行業變化時期，抗風險能力更強。綠檔民企，是指“三道紅線”全部達標為綠檔的百強房企。優質的企業才有優質的項目，購房更有保障。

四、 謹慎太便宜的團購

很多企業暴雷前，房子低價拋售，然后就沒有了然后……

優惠活動促銷，會有個合理的區間，太過便宜，往往存在問題和隱患。未來市場調整中，估計會有各種低價套路誘惑購房者，一定要擦亮眼睛，不要貪小便宜。別想著天上掉餡餅，記住越便宜的東西，往往越貴!!!

五、 同文旅、康養、酒店、公寓項目說拜拜

文旅、康養、酒店公寓項目都不要碰，割韭菜概率極高。新冠疫情沖擊下，旅游業大受沖擊，估計緩過來得幾年。還幸虧我們生在華夏，政府給力，疫情控制得好。

買房子最重要的是地段，文旅項目、康養小鎮等等，一般都在偏遠地區，比如郊區、縣鄉，那里在村里，并不適合你，都是智商稅。有些還披著啥物流園、產業園的馬甲忽悠，都說拜拜。

這里提下康養項目，現在有不良開發商，打著養生養老項目的旗號，專門設局忽悠老年人去投資，騙老人的養老金！！！請大家平時多關心下父母，多溝通交流，打好預防針，謹防上當。

公寓倒是在市區，但是商業性質，沒有學區，不能辦落戶，貸款利率高，稅費貴，還有商業水電收費的問題，住宅才是王道。不排除有些小戶型項目，宣傳為公寓，實際為住宅產權，需要看土地證、房屋買賣合同，仔細鑒別評估。

六、 警惕內部高息融資

如果一家房企在內部進行高息融資，那這家企業已經很危險了。項目不要買，員工也趕緊另擇良木吧，不要投錢。你惦記利息，對方惦記本金系列。

曾經市場野蠻增長的時候，也有企業這么操作。但現在情況已經不同了，到這一步很可能是風雨前夜了。千萬不要用以前經驗來套用現在。

七、 房貸利率上漲

現在整個貨幣政策收緊，加上涉房貸款雙限額規定，銀行房貸額度會越來越緊張，審批越來越嚴。同時，房地產此輪周期調控，房貸利率將持續上漲。所以，如果是剛需買房，各方面都理想的話，房貸手續要盡快辦理。

最后再強調一遍，根據目前房地產行業發展趨勢，整個行業的現狀來說，從投資角度，二線城市以下的房子，可能需要特別謹慎購買，增值和變現的能力未來可能面臨挑戰。

以上感謝群友葫蘆喝湯的經驗之談。

大家想買房子的，也別急于一時，最近有不少2020-2021的應屆生讀者，急呵呵來問如何借錢買房，你好歹湊個首付，并不是剛畢業就充滿入市的。

在一個發達國家，大學本科、碩士畢業生，也至少需要花費10-15年才能買房，何況你這還是在發展中國家，你在大城市就業本身房價就高，老家的財力因為地區差別就很有限，你總不能逼著父母賣血吧！

當然，女孩家里有弟弟的，我是贊成你問父母借錢湊首付的，因為你不要他們不會借給你，而且你要持續多年，每個月都要，兩年后他們才會答應支持你個一二十萬，否則一輩子就只會問你要錢了。你把握著最后的要錢/借錢機會。

最后，祝福我的長期讀者房子多多！